Saiba as regras do consórcio de imóveis 

Por

31 / 10 / 2013

Ao entrar em um consórcio imobiliário, você começa a participar de um grupo de pessoas que tem um objetivo em comum: conseguir crédito para comprar um imóvel residencial, comercial ou um terreno. 

Apesar de não ter os juros exorbitantes do financiamento, esse crédito imobiliário possui taxas de administração e algumas regras que podem fazer com que você adquira o seu imóvel depois de muito tempo pagando. Mas também é possível conseguir a sua casa própria em muito pouco tempo, se você tiver sorte ou uma quantia considerável de dinheiro para fazer um lance. O MoneyGuru explica a você como tudo isso funciona, e aqui conta as vantagens e desvantagens desse tipo de negócio

COMO FUNCIONA

Para contratar um consórcio, é preciso escolher o valor do imóvel (a carta de crédito) e a quantidade de meses que você se dedicará a pagar as parcelas. Geralmente, o consórcio é feito em 120 meses ou 10 anos. Mas se você optar por um grupo em andamento, pode pagar em muito menos tempo, mas com prestações maiores, claro. Para entrar em um grupo (cada banco estabelece uma quantidade de pessoas para compor o grupo) em andamento, alguém precisa ter desistido. Você pode comprar a cota diretamente de um consorciado ou com a empresa responsável pelo consórcio.

Todo o mês você concorrerá com as pessoas do seu grupo para conseguir a carta de crédito. Você pode ganhar de duas maneiras: por meio de sorteios pela Loteria Federal ou por lances – com oferta mínima de 10% do valor do bem. Ou seja, se você adquiriu uma carta de R$ 100 mil, precisa dar um lance de pelo menos R$ 10 mil. Apesar disso, a média de lances costuma ser de 50% do valor da carta, segundo Jose Nicolau Pompeo, professor de Economia da PUC-SP. 

QUAIS AS TAXAS?

Taxa de Administração: varia de acordo com o banco e o crédito. É a remuneração do banco ou da administradora de consórcio pelos serviços prestados. Não existe um limite para a cobrança desta taxa, ou seja, os bancos estão livres para estabelecer qualquer percentual.

Taxa de Administração Antecipada: algumas instituições financeiras cobram uma parte da taxa de administração nas primeiras parcelas, que obviamente ficam mais caras. Alguns bancos, como a Caixa Econômica Federal, não cobram essa taxa em seus consórcios.  

Fundo de Reserva: é uma forma de garantir o funcionamento do grupo, caso haja desistências ou inadimplentes. Se o cliente ficar sem pagar por dois meses, já corre o risco de ter o consórcio cancelado. O FR geralmente está diluído nas prestações. Ele pode ser devolvido ao final do consórcio se tiver sido utilizado parcialmente ou não utilizado.

Fundo Comum: é a soma dos valores pagos mensalmente por todos os consorciados para gerar o crédito que será entregue em caso de contemplação.

Seguro: alguns exemplos de seguro são o de vida (em caso de falecimento de um consorciado do grupo), de quebra de garantia (para cobrir inadimplentes) ou de desemprego (garante o pagamento de algumas prestações se alguém do grupo ficar sem emprego). Em alguns bancos, o seguro é opcional, como no Santander. Na Caixa Econômica Federal ele é obrigatório e já está embutido nas parcelas.

Multas: em caso de atraso nas parcelas, a multa costuma ser de 2% sobre o valor da parcela e os juros são de 1% ao mês.

Comparamos os consórcios dos bancos

O MoneyGuru foi atrás das taxas e parcelas de seis bancos (veja tabela abaixo) para descobrir qual a melhor proposta. O Bradesco teve o melhor resultado. O valor total de um consórcio com o banco ficou em R$ 125.395 para uma carta de crédito de R$ 100 mil. Ou seja, o cliente pagará R$ 25.395 de taxas. Apesar disso, vale dizer que o fundo de reserva do banco é baixíssimo, de apenas 0,83%, enquanto em outros bancos a média para esse fundo é de 3,5%. O que isso significa? O fundo reserva é uma forma de cobrir desistências ou inadimplentes. Então, quanto maior for esse fundo, menos o grupo correrá riscos. Vale lembrar ainda que o fundo reserva só será devolvido ao final do consórcio se ele não for utilizado. 

Apesar de o Bradesco ter levado a melhor nesta comparação, isso não significa que o banco cobrará sempre mais barato. Como você verá no final desta matéria, as taxas nem sempre são as mesmas, elas variam de acordo com o cliente. Sempre negocie. 

Valor da carta de crédito: R$ 100 mil 

Banco Parcela (R$) Observações Prazo (Meses) Taxa de administração + taxa de administração antecipada (%) Fundo de Reserva (%) Seguro (%) Valor total (R$)
Bradesco 1283,63 1ª a 4ª: 1.286,63 / Demais parcelas 1.036,63 120 18 0,8333 0,0378 (ao mês) 125.395
HSBC 875,45 1ª a 4ª: 1.125,45 / Demais parcelas 875,45 144 18 3 0,0351 (ao mês) 127.064
Caixa Econômica Federal 1063,8 1ª parcela R$ 1.266,67 / 2ª a 4ª: 1.313,80, Demais parcelas 1.063,80 120 17 5 0,03863 (ao mês) 128.608,87
Santander 952,1 A 135ª será de 965,60 135 18 3,5 0,043 (ao mês) 128.547
Itaú 766,53  - 192 22 3 0,004719 (ao mês) 147.173,76
Banco do Brasil 778,63 - 200 18 - - 155.726,00

O MoneyGuru levantou as informações nos sites dos bancos em abril de 2014       

Apesar de os bancos anunciarem as taxas de administração padrão em seus sites, dados do Banco Central de março de 2014 mostram que essas taxas podem variar muito.

O Santander informou que essa variação acontece por conta de descontos dados a determinados públicos, como funcionários de bancos e alguns clientes (então, tente pressionar o vendedor ou gerente do banco).

O Banco do Brasil afirmou que as taxas variam conforme a faixa de valor da carta de crédito e o perfil do cliente, enquanto a Caixa Econômica Federal também confirmou que existe variação conforme o grupo de consórcio. As outras instituições financeiras não se pronunciaram a respeito.

Taxas de Administração em março de 2014
(Fonte: Banco Central e instituições financeiras)

SETA.png Banco do Brasil: de 14,3% a 17%
SETA.png Bradesco: de 13,5% a 18%
SETA.png Caixa Econômica Federal: Não constava (Em fevereiro de 2014, as taxas ficaram entre 6,5% e 18%)
SETA.png HSBC: de 16,1% a 18,7%
SETA.png Itaú: de 8,5% a 25%
SETA.png Santander: de 11,7% a 17,3%